L'état des lieux est un document contradictoire, établi par le bailleur et le locataire, qui décrit l'état du logement à l'entrée puis à la sortie. Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il est joint au contrat de location et son contenu est encadré par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (source : Legifrance).
Sa comparaison entre l'entrée et la sortie sert de référence pour la restitution du dépôt de garantie, dont les modalités sont fixées par l'article 22 de la même loi. Voici, point par point, ce que prévoient les textes, avec leurs sources, pour vous aider à comprendre le cadre qui s'applique à votre location.
Ce que dit la loi du 6 juillet 1989
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux est établi de manière contradictoire et amiable par les parties, ou par un tiers mandaté, lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi en autant d'exemplaires que de parties et joint au bail (source : Legifrance, service-public.fr).
Le texte distingue deux moments : l'état des lieux d'entrée, réalisé à la remise des clés, et l'état des lieux de sortie, réalisé à la restitution. La comparaison des deux documents permet d'apprécier ce qui relève de l'usage du logement pendant la location.
Le contenu prévu par le décret de 2016
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 précise le contenu et les modalités d'établissement de l'état des lieux. Il prévoit notamment que le document comporte (source : Legifrance) :
- le type d'état des lieux, d'entrée ou de sortie ;
- sa date d'établissement ;
- la localisation du logement ;
- le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
- le relevé des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
- le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès ;
- pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements, des équipements et des éléments ;
- la signature des parties.
Le décret prévoit que le document peut être établi sur support papier ou électronique. Il précise également que des photographies peuvent compléter le document. Nous nous en tenons ici à ce que le texte indique, sans en tirer d'autre conclusion.
L'état des lieux de sortie et l'ajout des observations
Le décret prévoit que l'état des lieux de sortie mentionne, outre les éléments décrivant l'état du logement, l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire, la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée, et éventuellement les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'entrée (source : Legifrance).
Il prévoit aussi que, lorsque l'état des lieux ne peut être établi de façon amiable et contradictoire, il est établi par un commissaire de justice, dans les conditions fixées par la loi. Pour clarifier un terme, vous pouvez consulter notre glossaire immobilier.
La vétusté et l'usure normale
Le décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement (source : Legifrance).
De son côté, l'article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, sauf lorsqu'elles ont pour origine la vétusté, un vice de construction, un cas de force majeure ou la faute du bailleur (source : Legifrance). Autrement dit, le locataire ne répond pas de la vétusté.
La grille de vétusté
Le décret de 2016 prévoit que les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location au sens de la loi du 23 décembre 1986 (source : Legifrance, ANIL). Cette grille définit une durée de vie théorique des matériaux et équipements ainsi que des coefficients d'abattement.
Il s'agit d'une faculté ouverte aux parties, et non d'une obligation. Lorsqu'une grille est convenue, elle sert de référence pour apprécier ce qui relève de la vétusté. Si vous confiez votre bien à notre service de gestion locative, ces éléments sont intégrés au suivi du bail.
Le lien avec le dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la restitution du dépôt de garantie. Le délai de restitution dépend de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie (source : service-public.fr, Legifrance).
| Situation | Délai de restitution du dépôt de garantie |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée | 1 mois maximum à compter de la restitution des clés |
| État des lieux de sortie non conforme à l'état des lieux d'entrée | 2 mois maximum à compter de la restitution des clés |
Le délai court à compter de la restitution effective des clés par le locataire, selon les modalités admises et justifiables. Le bailleur peut, le cas échéant, retenir sur le dépôt de garantie les sommes dues, sous réserve de les justifier.
En l'absence d'état des lieux d'entrée
Lorsqu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, l'article 1731 du code civil prévoit une présomption : le preneur est présumé avoir reçu la chose louée en bon état de réparations locatives, et doit la rendre telle, sauf preuve contraire (source : Legifrance).
Cette présomption ne joue toutefois pas lorsque l'absence d'état des lieux d'entrée est imputable au bailleur, dans les conditions prévues par la loi de 1989. Il est recommandé d'établir un état des lieux d'entrée pour disposer d'une description précise du logement au moment de la remise des clés.
En pratique pour le bailleur
Les textes fixent le cadre, mais la précision de la description reste à l'appréciation des parties au moment de la rédaction. Il est recommandé de décrire chaque pièce avec soin, pièce par pièce, en notant l'état des revêtements, des équipements et le relevé des compteurs, conformément au contenu prévu par le décret de 2016.
Le décret prévoit que des photographies peuvent compléter le document. Il est recommandé de conserver l'ensemble des éléments joints avec le contrat de location, en autant d'exemplaires que de parties.
Si vous êtes propriétaire à Montpellier, à Castelnau-le-Lez ou à Lattes et que vous souhaitez être accompagné sur la mise en location, vous pouvez nous contacter.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire ?
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux est établi de manière contradictoire lors de la remise des clés puis de leur restitution, et qu'il est joint au bail (source : Legifrance, service-public.fr). Son contenu est encadré par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, à compter de la restitution des clés (source : service-public.fr, Legifrance).
Le locataire doit-il payer pour l'usure normale du logement ?
L'article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire répond des dégradations survenant pendant la location, sauf lorsqu'elles ont pour origine la vétusté, un vice de construction, un cas de force majeure ou la faute du bailleur. Le locataire ne répond donc pas de la vétusté (source : Legifrance).
Que se passe-t-il s'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée ?
En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du code civil prévoit que le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. Cette présomption ne s'applique pas lorsque l'absence d'état des lieux est imputable au bailleur (source : Legifrance).
