Depuis le 1er juillet 2022, la commune de Montpellier applique l'encadrement des loyers : à la signature ou au renouvellement d'un bail, le loyer d'un logement ne peut pas dépasser un plafond fixé chaque année par arrêté préfectoral. Ce guide explique, pour un propriétaire bailleur, comment trouver ce plafond, ce que le bail doit mentionner, quand un complément de loyer est permis et ce que change l'échéance du 24 novembre 2026, date à laquelle l'expérimentation doit prendre fin si le Parlement ne la prolonge pas.
Le mécanisme en trois niveaux
L'encadrement des loyers montpelliérain repose sur trois notions qu'il faut distinguer clairement.
Le loyer de référence est un loyer médian, calculé par secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction et type de location (vide ou meublée), fixé chaque année par arrêté préfectoral. Le loyer de référence majoré constitue le plafond que le loyer inscrit au bail ne peut, sauf exception, dépasser. Enfin, le complément de loyer permet, à titre dérogatoire, de dépasser ce plafond si le logement présente des caractéristiques réellement exceptionnelles, justifiées et mentionnées explicitement au contrat.
Comment est calculé le loyer de référence
Le loyer de référence n'est pas un chiffre unique valable pour toute la ville : il varie selon un croisement de plusieurs critères. Le secteur géographique d'abord, la commune de Montpellier étant découpée en plusieurs zones qui reflètent des niveaux de marché différents. Le nombre de pièces principales du logement ensuite, un studio et un T4 ne relevant pas de la même grille. L'époque de construction du bâtiment, enfin, certaines catégories distinguant l'avant-guerre, les constructions des décennies suivantes et les programmes récents. Un même appartement peut ainsi voir son loyer de référence changer sensiblement selon la case exacte dans laquelle il se range, ce qui explique qu'une estimation approximative, faite sans vérifier ces critères un par un, expose facilement à une erreur.
Où trouver le plafond applicable à votre logement
Les valeurs applicables aux baux signés depuis le 1er juillet 2026 sont fixées par arrêté préfectoral, publié par la préfecture de l'Hérault. Plutôt que de lire le tableau de l'arrêté, le plus sûr est d'utiliser le simulateur officiel mis en ligne par Montpellier Méditerranée Métropole, auquel renvoie aussi Service-Public.fr : à partir de l'adresse et des caractéristiques du logement, il donne les loyers de référence applicables. Le loyer de référence majoré s'exprime au mètre carré de surface habitable et hors charges : multiplié par la surface, il donne le plafond mensuel.
Gardez une trace de cette vérification (capture du résultat, date, valeurs retenues) : en cas de contestation, c'est elle qui montre que le loyer a été fixé sur l'arrêté applicable au jour de la signature.
Qui est concerné
Le dispositif s'applique aux logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale, ainsi qu'au bail mobilité, pour les baux signés ou renouvelés entre le 1er juillet 2022 et le 24 novembre 2026. Toute la commune de Montpellier est concernée, découpée en plusieurs zones géographiques aux plafonds différents : il n'existe pas de quartier exempté au sein de la ville. La location meublée et la location vide relèvent chacune de leur propre grille de loyers de référence, avec des montants différents pour un logement comparable : confondre les deux grilles est une erreur fréquente chez les bailleurs qui découvrent le dispositif.
Ce que le bail et l'annonce doivent mentionner
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement doivent figurer dans le bail, ainsi que, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer. Ces montants doivent aussi apparaître dans l'annonce de location. Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le propriétaire en demeure de le compléter.
Le complément de loyer : quand il est interdit
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement présente au moins l'un des défauts suivants :
- sanitaires sur le palier ;
- signes d'humidité sur certains murs ;
- diagnostic de performance énergétique de classe F ou G ;
- fenêtres laissant anormalement passer l'air, hors grille de ventilation ;
- vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
- infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur ;
- problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
- installation électrique dégradée ;
- mauvaise exposition de la pièce principale.
Hors de ces cas, le complément reste une exception : il suppose une caractéristique de localisation ou de confort réellement exceptionnelle par rapport aux logements comparables du même secteur. Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail, et c'est au propriétaire, ou à l'agence qui gère le bien, de prouver qu'il est justifié.
Logement classé F ou G : un loyer gelé
L'encadrement se combine avec les règles liées au diagnostic de performance énergétique. Pour un bail signé depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas dépasser celui appliqué au locataire précédent. Depuis le 22 août 2024, le loyer d'un tel logement ne peut pas non plus être augmenté lors du renouvellement du bail. Un bailleur qui envisage des travaux de rénovation énergétique a donc intérêt à les programmer avant la prochaine relocation, plutôt qu'après.
Ce qui se passe en cas de non-respect
Un locataire qui constate un loyer supérieur au loyer de référence majoré, sans complément de loyer justifié, peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge si le désaccord persiste. Si le juge fait droit à la demande, il peut ordonner la diminution du loyer et la restitution du trop-perçu. Cette restitution n'est ni automatique ni illimitée dans le temps : elle suppose la décision du juge, et l'action du locataire se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). C'est un motif suffisant pour vérifier ce point avant chaque signature, pas seulement à la première mise en location.
Ce que ça change concrètement pour un bailleur à Montpellier
En pratique, fixer un loyer à Montpellier suppose de vérifier le loyer de référence majoré applicable au secteur, au nombre de pièces et à l'époque de construction exacts du logement, avant même de rédiger l'annonce. Les loyers de référence étant révisés chaque année, un bail renouvelé doit être recontrôlé à cette occasion, et pas seulement fixé une fois pour toutes à la signature initiale.
Un loyer correctement encadré à la signature protège autant le bailleur d'un contentieux ultérieur que le locataire d'un loyer abusif : ce n'est pas une contrainte à contourner, mais un repère qui sécurise la relation locative dans la durée.
Que se passe-t-il à partir du 24 novembre 2026 ?
L'encadrement des loyers de Montpellier est une expérimentation prévue par la loi pour une durée limitée : en l'état du droit, il encadre les baux signés ou renouvelés avant le 24 novembre 2026. Une proposition de loi visant à prolonger l'expérimentation est en discussion au Parlement : le Sénat l'a adoptée en première lecture le 21 octobre 2026, en retenant une prolongation de deux ans, et l'Assemblée nationale doit encore se prononcer. Tant qu'aucun texte n'est adopté et publié, la date du 24 novembre 2026 reste celle qui s'applique. Nous mettrons cet article à jour dès que l'issue sera connue.
Pour un bail signé avant cette date, les règles décrites ici s'appliquent pleinement. Un bailleur qui prépare une relocation à l'automne 2026 ne doit donc pas compter sur la fin du dispositif pour fixer un loyer au-dessus du plafond.
Et en dehors de la commune de Montpellier ?
Ce dispositif s'applique au seul territoire de la commune de Montpellier, et non à l'ensemble de la métropole : les communes voisines n'y sont pas soumises. Pour un logement à Castelnau-le-Lez, Lattes, Juvignac ou Saint-Jean-de-Védas, le loyer se fixe à partir des biens comparables, dans le respect des règles nationales : révision annuelle plafonnée par l'indice de référence des loyers, gel des loyers des logements classés F ou G.
Pour la suite du processus de mise en location, voir notre guide : mettre son bien en location à Montpellier. Pour confier ces vérifications à l'agence, voir notre page gestion locative à Montpellier.
Erreurs fréquentes constatées chez les bailleurs
Trois erreurs reviennent régulièrement. La première consiste à fixer le loyer à partir d'annonces comparables trouvées en ligne plutôt qu'à partir du loyer de référence majoré réellement applicable au secteur exact du bien : deux rues peuvent appartenir à deux zones différentes. La deuxième consiste à ne pas recontrôler le loyer au moment d'un renouvellement de bail, alors que les loyers de référence sont révisés chaque année. La troisième consiste à inscrire un complément de loyer sur la seule base d'une rénovation récente, sans caractéristique réellement exceptionnelle pour le secteur : c'est précisément le type de clause qu'une commission de conciliation ou un juge annule le plus facilement.
Questions fréquentes
L'encadrement des loyers s'applique-t-il aussi aux locations meublées ?
Oui, le dispositif montpelliérain couvre aussi bien les locations vides que meublées à titre de résidence principale, avec des loyers de référence distincts selon le type de location.
Dois-je refaire le calcul à chaque renouvellement de bail ?
Oui : les loyers de référence sont révisés chaque année, et un bail renouvelé doit être recontrôlé à cette occasion, pas seulement fixé une fois à la signature initiale.
Un logement rénové récemment justifie-t-il automatiquement un complément de loyer ?
Non : une rénovation de qualité standard ne suffit pas. Le complément de loyer suppose une caractéristique réellement exceptionnelle pour le secteur, justifiée et mentionnée explicitement au bail.
L'encadrement s'arrête-t-il le 24 novembre 2026 ?
C'est la date prévue par la loi pour la fin de l'expérimentation. Une proposition de loi de prolongation est en discussion au Parlement : le Sénat l'a adoptée le 21 octobre 2026 et l'Assemblée nationale doit encore se prononcer. Tant qu'elle n'est pas adoptée et publiée, les baux signés ou renouvelés avant le 24 novembre 2026 restent encadrés.
