Avant de mettre un logement en location à Montpellier ou dans sa couronne, vous devez remettre au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au bail. Selon la date de construction du bien, sa localisation et son type d'équipement, ce dossier réunit plusieurs diagnostics : le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb, les états de l'installation électrique et de l'installation de gaz, l'état d'amiante, l'état des risques et pollutions, et le mesurage de la surface habitable.
Retenez surtout deux choses. D'abord, ces diagnostics sont à la charge du bailleur : c'est vous qui les commandez et les financez. Ensuite, depuis les dernières réformes énergétiques, le DPE ne se contente plus d'informer : il conditionne désormais la possibilité même de louer certains logements très énergivores. Voyons ce qu'il vous faut réunir, avec les durées de validité exactes et ce qui se passe en cas d'oubli.
Qui commande les diagnostics et à quel moment
Tous les diagnostics de location relèvent du bailleur. Vous faites appel à un diagnostiqueur certifié, indépendant de l'agence comme de vous-même. C'est une exigence de la réglementation : le professionnel doit disposer d'une certification en cours de validité et d'une assurance. Prévoyez cette étape en amont, car certains diagnostics demandent le passage d'un technicien sur place et une prise de rendez-vous.
Le bon moment pour lancer les diagnostics, c'est avant la publication de l'annonce. En effet, le DPE et sa classe énergétique doivent obligatoirement figurer dans toute annonce de location. Si vous préparez une mise en location, nous intégrons cette étape dans notre accompagnement de gestion locative, de la commande des diagnostics à la rédaction du bail.
Les diagnostics à réunir, un par un
Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
C'est le document central. Il classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Sa durée de validité est de dix ans, sauf les DPE réalisés sous l'ancienne méthode qui obéissent à des règles de fin de validité particulières (source : service-public.fr).
Le DPE n'est plus seulement informatif. La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier d'interdiction progressive de mise en location des passoires énergétiques. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location. Les logements classés F sont concernés à compter du 1er janvier 2028, et les logements classés E à compter du 1er janvier 2034 (source : service-public.fr, Legifrance). Concrètement, un logement classé G aujourd'hui ne respecte plus le critère de performance énergétique du logement décent : vous ne pouvez pas le remettre en location en l'état.
Si votre bien est ancien, dans le centre de Montpellier ou dans un immeuble mal isolé, faites établir le DPE tôt. Il déterminera votre calendrier de travaux éventuels. Pour situer votre bien avant même de louer, une estimation de votre logement peut aussi éclairer vos arbitrages entre location et vente.
Le CREP (constat de risque d'exposition au plomb)
Il concerne les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Une bonne partie du bâti ancien de l'Écusson montpelliérain est donc visée. Le constat porte sur les revêtements et recherche la présence de plomb.
Sa durée de validité en location est de six ans. Mais si le constat ne révèle aucune présence de plomb, ou une présence en dessous du seuil réglementaire, il est valable sans limite de durée (source : service-public.fr).
L'état de l'installation intérieure d'électricité
Il est obligatoire lorsque l'installation électrique a plus de quinze ans. Il vérifie la sécurité de l'installation existante. Sa durée de validité en location est de six ans (source : service-public.fr).
L'état de l'installation intérieure de gaz
Mêmes principes que pour l'électricité : il est exigé quand l'installation de gaz a plus de quinze ans, et sa validité est également de six ans en location (source : service-public.fr). Si votre logement n'a pas d'installation de gaz, ce diagnostic ne s'applique pas.
L'état d'amiante
Il concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le document de référence pour la partie privative est le dossier amiante des parties privatives. Sa communication au locataire est requise lorsqu'il existe. Beaucoup d'immeubles montpelliérains des décennies 1960 à 1990 sont concernés.
L'ERP (état des risques et pollutions)
Il informe le locataire sur les risques auxquels le bien est exposé : risques naturels (inondation, mouvement de terrain, sismicité), miniers, technologiques, pollution des sols, radon. Il est établi à partir des données de la commune. Autour de Montpellier, plusieurs secteurs sont concernés par le risque inondation, notamment à Lattes, Palavas-les-Flots ou Mauguio, en raison de la proximité du Lez et des étangs.
Sa durée de validité est courte : six mois. Il doit être daté de moins de six mois au moment de la signature du bail (source : service-public.fr). C'est souvent celui qu'on oublie de renouveler.
Le mesurage de la surface habitable
La surface habitable doit obligatoirement figurer dans le bail d'habitation. Il ne s'agit pas de la loi Carrez, qui s'applique à la vente en copropriété, mais de la surface habitable au sens du logement décent. Aucune durée de validité n'y est associée, mais la mention doit être exacte.
Tableau récapitulatif des durées de validité
| Diagnostic | Quand il s'applique | Validité en location |
|---|---|---|
| DPE | Tous les logements | 10 ans |
| CREP (plomb) | Permis avant le 1er janvier 1949 | 6 ans, ou illimité si absence de plomb |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Amiante | Permis avant le 1er juillet 1997 | Selon conclusions du repérage |
| ERP | Selon la zone de la commune | 6 mois |
| Surface habitable | Tous les logements | Sans durée, doit être exacte |
Ces durées sont issues des règles publiées sur service-public.fr et Legifrance. Elles peuvent évoluer : vérifiez toujours la source officielle au moment de votre mise en location.
Ce qui se passe en cas de diagnostic manquant ou périmé
Un dossier de diagnostic incomplet ou périmé n'est pas une simple formalité négligée. Il vous expose à plusieurs conséquences.
D'abord, le locataire peut se retourner contre vous. Si un diagnostic obligatoire manque ou s'avère erroné, il peut demander une réduction du loyer, la résolution du bail ou des dommages et intérêts, selon les cas. Le bailleur ne peut pas se dégager de sa responsabilité au motif qu'il ignorait un défaut révélé par un diagnostic qu'il n'a pas fait établir.
Ensuite, pour le DPE spécifiquement, le manquement va plus loin. Un logement classé G ne respecte pas le critère de décence énergétique : le louer expose à la demande du locataire de mise en conformité, voire à des sanctions. Il ne s'agit plus d'informer, mais d'une condition de la location elle-même.
Enfin, l'ERP périmé est un piège fréquent en raison de sa validité de six mois. Si votre recherche de locataire s'étale sur plusieurs mois, l'état des risques établi au début peut être dépassé au moment de signer. Pensez à le rafraîchir avant la signature.
En pratique, mieux vaut regrouper les diagnostics dans une seule intervention, quand ils peuvent être réalisés ensemble, et surveiller les deux échéances les plus courtes : l'ERP à six mois et la décence énergétique liée au DPE.
Préparer sereinement votre mise en location
La logique est simple : identifiez la date de permis de construire et l'âge des installations de votre logement, déterminez quels diagnostics s'appliquent, puis commandez-les avant de publier votre annonce. Conservez les documents, notez les dates d'expiration et anticipez le renouvellement de l'ERP.
Si votre bien se situe à Castelnau-le-Lez, Saint-Gély-du-Fesc ou ailleurs dans la métropole, nous pouvons piloter cette étape pour vous, y compris la mise en relation avec un diagnostiqueur certifié. Pour connaître le cadre de notre intervention, consultez notre page honoraires, ou prenez contact avec l'agence pour préparer votre dossier.
FAQ
Puis-je réaliser moi-même les diagnostics de mon logement ?
Non. Les diagnostics doivent être établis par un diagnostiqueur certifié, disposant d'une assurance et indépendant du bailleur. Un document que vous rédigeriez vous-même n'aurait aucune valeur et ne protégerait ni vous ni le locataire.
Mon logement est classé G au DPE, puis-je encore le louer ?
Pour un nouveau contrat de location signé depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme énergétiquement décent (source : service-public.fr). Vous devrez engager des travaux d'amélioration pour remonter la classe avant de pouvoir le relouer. Une estimation et un point sur les travaux vous aideront à décider.
Faut-il refaire tous les diagnostics à chaque nouveau locataire ?
Pas systématiquement. Tant que chaque diagnostic reste dans sa durée de validité, il peut servir pour une nouvelle location. Le point de vigilance est l'ERP, valable six mois seulement, qui doit être daté de moins de six mois à la signature du bail.
Qui paie les diagnostics, le bailleur ou le locataire ?
Le coût des diagnostics obligatoires de location est à la charge du bailleur. Le locataire n'a rien à régler pour l'établissement de ces documents, qui lui sont remis annexés au bail.
