Dans un logement loué au sein d'une copropriété, toutes les charges ne pèsent pas sur la même personne. Certaines dépenses sont dites récupérables : le bailleur les avance au syndic, puis se les fait rembourser par le locataire. D'autres restent définitivement à la charge du propriétaire. La ligne de partage n'est pas laissée au bon vouloir de chacun : elle est fixée par un décret.
Selon service-public.fr, la liste des charges récupérables auprès du locataire est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Cette liste est limitative : une dépense qui n'y figure pas ne peut pas être réclamée au locataire. C'est la règle de base à garder en tête quand vous lisez un décompte de charges, que vous soyez bailleur ou locataire.
Charges récupérables ou non récupérables : quelle différence ?
La distinction repose sur une logique simple, même si son application demande parfois de la précision. Les charges récupérables (ou charges locatives) correspondent aux dépenses liées à l'usage du logement et des parties communes, ainsi qu'aux menus entretiens dont profite directement l'occupant. Elles sont refacturées au locataire.
Les charges non récupérables restent à la charge du propriétaire. Elles couvrent notamment ce qui relève de la propriété elle-même : les gros travaux, l'amélioration du bâti, la conservation de l'immeuble, et une partie des frais de gestion. La logique : le locataire paie l'usage, le bailleur paie le capital.
D'après l'ANIL, cette répartition s'applique quel que soit le mode de location, dès lors que le bail relève de la loi du 6 juillet 1989. Le principe vaut aussi bien pour un appartement à Montpellier que dans les communes voisines où nous intervenons, de Castelnau-le-Lez à Lattes.
Quels postes le locataire rembourse-t-il ?
Le décret de 1987 organise les charges récupérables par grands postes. Voici les cas les plus fréquents, présentés de manière concrète. Retenez toutefois que le détail (par exemple la part récupérable exacte d'un poste mixte) figure dans le texte du décret, dont vous trouverez la présentation sur service-public.fr, que nous citons en fin d'article.
L'ascenseur
L'entretien courant, les menues réparations et l'électricité de fonctionnement de l'ascenseur font partie des charges récupérables. En revanche, le remplacement complet de l'appareil ou sa mise aux normes relève de travaux à la charge du propriétaire : c'est de l'investissement sur l'immeuble, pas de l'usage.
Le chauffage et l'eau chaude collectifs
Lorsque l'immeuble dispose d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude collectifs, le combustible ou l'énergie, l'entretien courant de la chaufferie et le petit matériel sont récupérables. Le remplacement d'une chaudière collective, lui, ne l'est pas. C'est une distinction qui revient souvent dans les décomptes annuels : vérifiez à quel poste se rattache une dépense élevée avant de la refacturer.
Le gardien ou l'employé d'immeuble
Le sort des dépenses de gardiennage dépend des tâches réellement effectuées. Selon l'ANIL, une partie de la rémunération du gardien peut être récupérée selon qu'il assure l'entretien des parties communes, la sortie des poubelles, ou les deux. La part récupérable n'est donc pas systématiquement totale : elle varie selon les missions confiées. En cas de doute, appuyez-vous sur le décompte fourni par le syndic.
L'entretien courant des parties communes
Le nettoyage des halls et cages d'escalier, l'électricité des parties communes, l'entretien des espaces verts, l'enlèvement des ordures ménagères : ces postes du quotidien sont récupérables. Ils correspondent à des services dont le locataire bénéficie directement.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, bien qu'établie au nom du propriétaire avec la taxe foncière, figure parmi les sommes récupérables auprès du locataire. Elle est distincte de la taxe foncière elle-même, qui reste à la charge du bailleur.
Quels postes restent à la charge du bailleur ?
Plusieurs dépenses importantes ne peuvent jamais être refacturées au locataire, même si elles apparaissent sur les appels de fonds de la copropriété. Les connaître évite les erreurs de décompte.
- Le ravalement de façade et, plus largement, les gros travaux de conservation ou d'amélioration de l'immeuble.
- Les honoraires de syndic : la gestion administrative de la copropriété relève du propriétaire, pas de l'occupant.
- La taxe foncière, hors part enlèvement des ordures ménagères.
- Les travaux de mise aux normes et le remplacement d'équipements collectifs (chaudière, ascenseur).
- Les frais liés à la vie de la copropriété : assurance de l'immeuble, provisions pour le fonds de travaux, par exemple.
Une bonne pratique consiste à distinguer, ligne par ligne, ce qui est de l'usage et ce qui est du capital. Si vous confiez votre bien en gestion locative, ce tri fait partie des vérifications à prévoir lors de la régularisation : c'est un point sensible, car une erreur peut entraîner un désaccord entre bailleur et locataire.
Comment se pratique la régularisation annuelle ?
En pratique, le locataire ne paie pas les charges au réel chaque mois. Il verse une provision mensuelle, estimée à partir des charges de l'année précédente ou du budget prévisionnel de la copropriété. Une fois par an, le bailleur compare le total des provisions encaissées aux charges réellement récupérables : c'est la régularisation.
Deux cas se présentent. Si les provisions dépassent les charges réelles, le trop-perçu est restitué au locataire. Si elles sont insuffisantes, le locataire règle le complément. Cette régularisation s'effectue une fois par an, en s'appuyant sur les comptes arrêtés de la copropriété.
Selon service-public.fr, le bailleur doit, un mois avant la régularisation, communiquer au locataire le mode de calcul et la ventilation des charges par catégorie. Le locataire peut également demander à consulter les pièces justificatives. En clair : la régularisation ne se résume pas à un montant réclamé, elle doit pouvoir être expliquée poste par poste.
| Poste | Récupérable sur le locataire | À la charge du bailleur |
|---|---|---|
| Ascenseur | Entretien courant, électricité | Remplacement, mise aux normes |
| Chauffage collectif | Énergie, entretien courant | Remplacement de la chaudière |
| Gardien | Part selon les tâches assurées | Reste de la rémunération |
| Parties communes | Nettoyage, éclairage, espaces verts | Gros œuvre, ravalement |
| Syndic | Aucune | Honoraires de gestion |
| Fiscalité | Enlèvement ordures ménagères | Taxe foncière |
Que peut légitimement contester un locataire ?
Un locataire est en droit de vérifier que les sommes réclamées correspondent bien à des charges récupérables, et à sa quote-part. Plusieurs points reviennent souvent.
La nature de la dépense. Une somme qui ne figure pas dans la liste du décret de 1987 n'a pas à être refacturée. Un ravalement ou des honoraires de syndic ne relèvent pas, en principe, des charges récupérables.
L'absence de justificatifs. Le locataire peut demander à consulter les pièces qui appuient le décompte. Un bailleur prévoyant conserve ces justificatifs et les tient à disposition.
Le délai de réclamation. Le droit encadre la durée pendant laquelle chacun peut réclamer un arriéré de charges. Ce délai est précisé par la loi du 6 juillet 1989 : nous vous invitons à en vérifier la valeur applicable à votre situation sur service-public.fr ou auprès de l'ADIL de l'Hérault, plutôt que de vous fier à un chiffre de mémoire.
Notre conseil, côté bailleur : anticipez la régularisation dès réception des comptes de la copropriété, et présentez un décompte clair. Une ventilation claire des charges peut limiter les contestations. À l'inverse, un décompte opaque nourrit les litiges. Si vous vous interrogez sur un poste précis, notre glossaire immobilier peut vous aider à clarifier le vocabulaire.
Foire aux questions
Le locataire paie-t-il les honoraires de syndic ?
Non. Les honoraires de syndic relèvent de la gestion de la copropriété et restent à la charge du propriétaire. Ils ne figurent pas parmi les charges récupérables du décret de 1987.
La taxe foncière est-elle récupérable sur le locataire ?
La taxe foncière reste due par le propriétaire. Seule la part correspondant à l'enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée auprès du locataire, à condition de la distinguer sur le décompte.
Que se passe-t-il si les provisions versées dépassent les charges réelles ?
Le trop-perçu revient au locataire lors de la régularisation annuelle. À l'inverse, si les provisions sont insuffisantes, le locataire règle la différence après présentation du décompte.
Un locataire peut-il demander les justificatifs des charges ?
Oui. D'après service-public.fr, le bailleur doit tenir les pièces justificatives à disposition du locataire, qui peut en demander la consultation à l'occasion de la régularisation.
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