Un vendeur qui prépare son dossier à Montpellier connaît le diagnostic de performance énergétique, le plomb, l'amiante ou l'électricité. Il découvre souvent beaucoup plus tard qu'une pièce supplémentaire lui est demandée depuis le 1er janvier 2026 : le contrôle de conformité de son installation privative d'assainissement. Comme ce contrôle se réserve plusieurs semaines à l'avance, l'oublier ne coûte pas seulement de l'argent, il décale la signature. Voici ce que prévoient les textes, ce que demande la Métropole, et ce qui change quand le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout.

Le point de départ : le raccordement au réseau public est une obligation

L'article L.1331-1 du code de la santé publique pose la règle générale : le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques est obligatoire dans un délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public. Le même article prévoit des prolongations, dans la limite de dix ans, et des exonérations, accordées par arrêté. Service-public.fr précise les trois cas de dispense : impossibilité technique, immeuble déclaré insalubre de manière irrémédiable, immeuble frappé d'un arrêté de péril.

Le contrôle de conformité ne crée donc pas cette obligation : il vérifie qu'elle a bien été tenue, et dans les règles.

Ce qui change à Montpellier depuis le 1er janvier 2026

La Régie des eaux de Montpellier Méditerranée Métropole, qui gère l'assainissement sur le territoire métropolitain depuis 2023, a ouvert un service dédié au contrôle de conformité des installations privatives. Sa règle est explicite : à partir du 1er janvier 2026, tout bien raccordé à l'assainissement collectif doit faire l'objet d'un contrôle de conformité lors de la vente. La Régie indique que le document est à fournir au notaire, au même titre que le diagnostic de performance énergétique, et que les notaires du territoire ont été informés de cette obligation.

Deux précisions pratiques, données par la Régie elle-même. D'abord, le contrôle doit être organisé au moins six semaines avant la signature de l'acte de vente : c'est le délai de prise de rendez-vous, pas la durée de l'intervention. Ensuite, le contrôle est valable dix ans à compter de sa réalisation, sous réserve qu'aucun nouveau travail sur l'assainissement ne soit entrepris entre-temps. Un rapport récent obtenu pour une autre raison peut donc resservir.

Qui demande le contrôle, qui le paie

Pour une maison individuelle sans syndic, la demande est faite par le propriétaire ou le vendeur, et la prestation lui est facturée. Pour une copropriété, la demande relève du syndic, qui règle également la prestation : un vendeur en copropriété n'a donc pas à faire contrôler individuellement l'évacuation de son appartement, mais il a tout intérêt à vérifier tôt que son syndic a lancé la démarche pour l'immeuble.

Ce que le contrôle vérifie réellement

La Régie détaille quatre points : la collecte complète des eaux usées, l'indépendance des réseaux d'eaux usées et d'eaux pluviales sur la parcelle, la présence des ouvrages obligatoires (boîte de branchement, dispositifs anti-refoulement) et l'étanchéité des installations. Elle rappelle qu'une ancienne fosse septique doit être mise hors service, vidangée, comblée ou enlevée, dès que l'immeuble est raccordé au réseau public.

Combien cela coûte

La Régie publie une grille tarifaire et rappelle que le prix est fixé par sa délibération en vigueur : il est donc à vérifier au moment de la commande. Sur la grille consultable en août 2026, le contrôle d'une maison individuelle est facturé 181,50 € TTC, pour une intervention à domicile d'environ une heure. Un appartement seul est au même tarif de 181,50 € TTC. Pour un immeuble, le forfait dépend du nombre de logements et de la parcelle : 660 € TTC pour un bâtiment de dix appartements au plus sans parcelle, jusqu'à 1 732,50 € TTC pour un bâtiment de plus de dix appartements sur une parcelle de plus de 3 000 m². Un bâtiment professionnel est facturé 605 € TTC jusqu'à 1 000 m² et 1 155 € TTC au-delà.

Si l'installation n'est pas conforme

C'est le point qui inquiète le plus les vendeurs, et la réponse est plus souple qu'on ne le croit : la Régie indique que le propriétaire vendeur n'est pas dans l'obligation de réaliser les travaux avant la vente. Des travaux de mise en conformité sont demandés dans un délai pouvant aller jusqu'à deux ans, qui court à partir de l'envoi du rapport. Les non-conformités peuvent donner lieu à des sanctions, pénalités financières ou obligation de travaux, sur le fondement de l'article L.1331-8 du code de la santé publique. Refuser le contrôle n'est pas une échappatoire : la Régie prévoit une pénalité au motif du refus d'accès aux installations privatives.

Pour vous, la conséquence est concrète : un rapport défavorable ne bloque pas la vente, mais il entre dans la négociation. Mieux vaut faire chiffrer les travaux avant les visites que découvrir le sujet trois jours avant l'acte, quand l'acquéreur détient l'argument et le calendrier.

Hors du tout-à-l'égout : l'assainissement non collectif et le SPANC

Quand le logement n'est pas raccordé au réseau public, le régime est national et ne dépend pas d'une décision locale. L'article L.1331-11-1 du code de la santé publique impose de joindre au dossier de diagnostic technique le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif, daté de moins de trois ans à la signature de l'acte de vente. Si ce contrôle date de plus de trois ans ou n'existe pas, sa réalisation est à la charge du vendeur. Le même article prévoit que, dans le mois qui suit l'acte authentique, le notaire informe l'autorité compétente en assainissement de la vente et de l'identité de l'acquéreur.

Le contrôle est réalisé par le service public d'assainissement non collectif, le SPANC, rattaché à la commune ou à l'intercommunalité. Service-public.fr indique qu'il contrôle les installations au minimum tous les dix ans, la fréquence exacte étant fixée par le règlement local, et renvoie à l'arrêté du 27 avril 2012 pour les modalités. Hors vente, une installation non conforme présentant un danger pour la santé des personnes ou un risque environnemental avéré doit être mise aux normes dans un délai de quatre ans.

La règle la plus mal connue concerne l'après-vente. En cas de non-conformité constatée lors de la signature de l'acte authentique, c'est l'acquéreur qui fait procéder aux travaux de mise en conformité, dans un délai d'un an après l'acte, comme le prévoit l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation. Le vendeur peut choisir de faire les travaux avant, l'acquéreur peut préférer les financer ensuite : dans les deux cas, cela se négocie sur le prix, à condition que le rapport soit connu assez tôt.

Toutes les communes ne suivent pas la même règle

L'obligation de contrôle à la vente décrite plus haut est celle de la Métropole de Montpellier et de sa Régie des eaux. Elle ne s'applique pas mécaniquement au-delà. Une commune comme Saint-Gély-du-Fesc relève de la communauté de communes du Grand Pic Saint-Loup, qui exerce la compétence assainissement collectif depuis 2018 et gère le SPANC pour l'ensemble de son territoire : elle y organise un contrôle de bon fonctionnement tous les huit ans et demande, en cas de vente, un contrôle de moins de trois ans. Avant de commander quoi que ce soit, vérifiez donc quelle autorité est compétente sur votre commune : le tarif, le délai de rendez-vous et la procédure ne sont pas les mêmes d'une intercommunalité à l'autre.

Ce que cela change dans votre calendrier de vente

Six semaines de délai de rendez-vous, un rapport à transmettre au notaire, des travaux éventuels à chiffrer : ces trois éléments se placent en amont. La bonne séquence consiste à lancer la demande de contrôle dès la décision de vendre, en même temps que les diagnostics immobiliers classiques, et non après la signature du compromis de vente. Un dossier complet le jour de la première visite raccourcit le délai entre l'offre et l'acte, et supprime le motif de renégociation le plus banal du marché montpelliérain.

Pour situer votre bien avant d'engager ces frais, notre page estimation détaille la méthode que nous appliquons, et notre page vendre décrit le déroulé complet d'un mandat, étape par étape. Les honoraires applicables sont publiés sur la page honoraires. Pour un bien hors de la Métropole, notre dossier assainissement et vente couvre les communes de l'arrière-pays.