Castelnau-le-Lez est la seule commune de la couronne nord de Montpellier dont le marché soit assez épais pour qu'une médiane veuille dire quelque chose. C'est une chance pour un vendeur : les repères y sont solides. Encore faut-il regarder le bon, car la maison et l'appartement n'y évoluent pas dans le même sens depuis quatre ans. Nous partons ici des ventes réellement enregistrées et des données publiques, en indiquant à chaque fois d'où vient le chiffre.

Ce que disent les ventes réellement enregistrées

La base « Demandes de valeurs foncières », publiée par la direction générale des finances publiques à partir des actes notariés, recense chaque mutation avec son prix et la surface bâtie concernée. Sur le millésime 2025 de cette base, restreint aux ventes portant sur un seul logement, la commune enregistre 120 ventes de maison et 294 ventes d'appartement. Plusieurs fois le volume de ses voisines du nord, Saint-Gély-du-Fesc comprise, ce qui rend les médianes exploitables.

Toujours d'après cette base de la DGFiP, le prix médian des maisons vendues en 2025 s'établit à 494 800 €, soit une médiane de 4 535 € par mètre carré de surface bâtie ; celui des appartements ressort à 183 650 €, soit 3 855 € par mètre carré. Le rapport se lit avec la même prudence partout : la surface retenue est celle du bâti seul, le terrain restant compris dans le prix. La valeur des maisons dépasse donc mécaniquement un prix au mètre carré habitable, et les deux segments ne se comparent pas terme à terme.

Deux marchés qui ne vont pas dans le même sens

La série de la même base sur quatre millésimes sépare nettement les deux segments. Côté maisons, la médiane au mètre carré monte de 4 716 € en 2022 à 4 939 € en 2023, puis redescend à 4 731 € en 2024 et 4 535 € en 2025 : par rapport au point haut de 2023, le recul atteint 8,2 %. Les volumes suivent le même essoufflement, 156 ventes en 2022, 135 en 2023, 118 en 2024 et 120 en 2025.

Côté appartements, les mêmes données décrivent une stabilité remarquable : 3 828 € par mètre carré en 2022, 3 864 € en 2023, 3 792 € en 2024 et 3 855 € en 2025, soit une bande de moins de 2 % d'amplitude sur quatre ans. Les volumes, eux, se sont creusés puis redressés, 336 ventes en 2022, 304 en 2023, 225 en 2024 et 294 en 2025. Pour un vendeur, la lecture pratique tient en une phrase : sur un appartement, une référence de 2022 reste utilisable ; sur une maison, elle ne l'est plus.

Une commune de locataires et de logements récents

Selon le recensement de l'Insee millésimé 2023, 65,2 % des logements de Castelnau-le-Lez sont des appartements contre 34,2 % de maisons, et 51,0 % des résidences principales ont été achevées entre 2006 et 2020. La structure des surfaces suit : 24,5 % des résidences principales comptent deux pièces et 24,4 % trois pièces, contre 25,4 % de cinq pièces ou plus.

Le même recensement donne 26 058 habitants, une population qui progresse de 4,1 % par an en moyenne entre 2017 et 2023, 13 513 résidences principales et 1,88 occupant par résidence principale. Il indique surtout que 51,7 % des résidences principales sont occupées par des locataires, contre 46,2 % par leurs propriétaires. La commune est donc largement locative, ce qui a une conséquence directe : une part importante des biens mis en vente ici sont des lots de copropriété récents, détenus par des bailleurs et souvent occupés au moment de la décision de vendre. Notre page agence immobilière à Castelnau-le-Lez détaille cette lecture secteur par secteur.

Vendre un logement occupé, ou le vendre libre

C'est la question qui décale le plus souvent un calendrier sur cette commune, et elle se tranche avant la mise en vente. Un bien loué se vend très bien occupé : le bail se poursuit de plein droit avec l'acquéreur, qui reprend la place du bailleur. Le public visé change alors, ce sont des investisseurs, et le prix se raisonne sur le rendement plutôt que sur l'usage.

Si vous voulez vendre libre, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement la sortie. Son article 15 impose au bailleur qui donne congé pour vendre un logement vide de le faire au moins six mois avant le terme du bail, et ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui en dispose pendant les deux premiers mois du préavis. Autrement dit, entre la décision et un logement réellement libre, il peut s'écouler beaucoup plus de temps que la durée d'une commercialisation. Notre article sur le choix entre vendre ou louer son appartement détaille l'arbitrage en amont.

Les pièces de copropriété, à réunir avant l'annonce

Pour un lot de copropriété, l'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation impose d'annexer à la promesse un jeu de documents précis : la fiche synthétique de la copropriété, le règlement et l'état descriptif de division avec leurs actes modificatifs publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien de l'immeuble, ainsi que les informations financières relatives au lot et à la copropriété. Ces pièces se demandent au syndic, qui met parfois plusieurs semaines à les fournir : les réunir avant la première visite est ce qui fait gagner le plus de temps sur ce marché.

Les délais : ce qui est mesurable et ce qui ne l'est pas

Aucune statistique publique ne publie de délai de vente moyen commune par commune. Ce qui est connu, ce sont les délais réglementaires. Après la signature de la promesse ou du compromis, l'acquéreur non professionnel dispose de dix jours calendaires de rétractation au titre de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, le délai courant le lendemain de la première présentation de la lettre de notification ou de sa remise en main propre. S'y ajoutent les conditions suspensives, dont l'obtention du prêt, puis la réunion des pièces par le notaire jusqu'à l'acte authentique.

Castelnau-le-Lez appartient à Montpellier Méditerranée Métropole : le contrôle de conformité de l'installation privative d'assainissement, rendu obligatoire à la vente depuis le 1er janvier 2026 par la Régie des eaux de la Métropole, s'y applique pleinement. Un point est propre à cette commune très collective : pour un appartement, ce n'est pas le vendeur qui commande le contrôle mais le syndic, à l'échelle de l'immeuble, et c'est lui qui règle la prestation. Un copropriétaire vendeur a donc tout intérêt à vérifier tôt que la démarche est lancée, car il ne peut pas la mener seul. Notre article sur le contrôle d'assainissement à Montpellier détaille la procédure et les tarifs publiés.

Ce qui se vend avec le bien : desserte et écoles

Deux arguments factuels méritent de figurer dans l'annonce plutôt que d'être découverts en visite. La ville indique sur son site que la commune est desservie par la ligne 2 du tramway depuis 2006 et compte huit stations sur son territoire : Charles-de-Gaulle, Clairval, La Galine, Centurions, Notre-Dame de Sablassou, Aube Rouge, Via Domitia et Georges-Pompidou. La distance à pied de la station la plus proche est, sur ce marché, un argument aussi concret qu'une surface.

Côté scolaire, l'annuaire de l'éducation du ministère recense sur la commune neuf écoles publiques et trois écoles privées, un collège public, deux lycées publics dont un lycée professionnel agricole, et un établissement secondaire privé. Une famille n'a donc pas à sortir de la commune avant le baccalauréat, ce qui n'est le cas d'aucune autre commune de la couronne nord que nous suivons.

Préparer le dossier avant la première visite

La séquence est toujours la même. Trancher d'abord entre vente occupée et vente libre, en tenant compte des délais de congé. Demander ensuite au syndic les pièces de copropriété et vérifier que le contrôle d'assainissement de l'immeuble est engagé. Réunir enfin les diagnostics immobiliers et arrêter un prix appuyé sur le bon segment : le prix au mètre carré des appartements est stable, celui des maisons ne l'est pas.

Pour chiffrer votre bien sur ces bases, notre page estimation décrit la méthode et les pièces utiles, et notre page vendre présente le déroulé du mandat jusqu'au compromis de vente. Les honoraires sont publiés avant toute signature.